Verwalterwechsel in der WEG:
Welche Möglichkeiten Eigentümer wirklich haben.
Ein Verwalterwechsel ist für viele Eigentümergemeinschaften kein alltägliches Thema und genau deshalb entstehen dabei häufig Unsicherheiten.
Darf man den Verwalter einfach kündigen? Welche Fristen gelten? Was passiert mit laufenden Verträgen? Und worauf muss die Gemeinschaft achten, damit der Wechsel nicht im Chaos endet?
Dabei gibt es klare gesetzliche Regelungen und verschiedene Möglichkeiten, wie eine Eigentümergemeinschaft professionell zu einer neuen Verwaltung wechseln kann.
In diesem Artikel erklären wir die drei häufigsten Arten des Verwalterwechsels verständlich und praxisnah.
Zunächst wichtig: Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sind nicht dasselbe.
Ein Punkt sorgt in Eigentümergemeinschaften immer wieder für Verwirrung:
Die Verwalterbestellung und der Verwaltervertrag sind rechtlich zwei unterschiedliche Dinge.
Die Verwalterbestellung
Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft und wird im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert.
Damit wird die Verwaltung offiziell als Verwalter der WEG eingesetzt.
Der Verwaltervertrag
Der Vertrag regelt dagegen die konkreten Leistungen, Laufzeiten, Vergütung und Kündigungsfristen.
In der Praxis bedeutet das:
Eine Verwaltung kann zwar abberufen werden, der Vertrag läuft unter Umständen aber zunächst weiter.
Seit der WEG-Reform gilt jedoch eine wichtige gesetzliche Neuerung:
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
1.
Der Verwaltervertrag
läuft regulär aus
Das ist der sauberste und konfliktärmste Weg eines Verwalterwechsels.
Viele Verwalterverträge haben feste Laufzeiten. Läuft der Vertrag regulär aus, kann die Eigentümergemeinschaft rechtzeitig entscheiden, ob:
- die bisherige Verwaltung wieder bestellt wird,
- oder eine neue Verwaltung bestellt werden soll.
2.
Ordentliche Kündigung des laufenden Verwaltervertrags
Nicht jede Eigentümergemeinschaft möchte bis zum regulären Vertragsende warten.
In manchen Fällen besteht zwar keine massive Pflichtverletzung der Verwaltung, dennoch funktioniert die Zusammenarbeit nicht mehr zufriedenstellend.
Beispiele aus der Praxis:
- schlechte Erreichbarkeit
- fehlende Struktur
- ständig wechselnde Ansprechpartner
- unzureichende Kommunikation
- lange Bearbeitungszeiten
- fehlende Transparenz bei Maßnahmen oder Kosten
Dann stellt sich häufig die Frage:
Kann die Gemeinschaft ordentlich kündigen?
Entscheidend ist der Verwaltervertrag.
Viele Verträge enthalten:
- feste Laufzeiten
- Kündigungsfristen
Während der Vertragslaufzeit ist gem. § 26 Abs. 3 WEG eine Abberufung des Verwalters jederzeit ohne wichtigen Grund möglich. Zu beachten ist jedoch, dass der Vertrag spätestens sechs Monate nach Abberufung endet, selbst wenn ursprünglich längere Laufzeiten vereinbart wurden.
Das bedeutet:
Nicht jede Unzufriedenheit berechtigt automatisch zur sofortigen Vertragsbeendigung.
Abberufung und Vertrag müssen zusammen betrachtet werden
Es reicht nicht aus lediglich die Verwaltung abzuberufen.
Die Eigentümergemeinschaft sollte immer:
- die Abberufung beschließen,
- und gleichzeitig die vertragliche Situation prüfen.
3.
Außerordentliche Kündigung aus
wichtigem Grund
Die außerordentliche Kündigung ist die stärkste Form des Verwalterwechsels und gleichzeitig die sensibelste.
Sie kommt nur infrage, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Gemeinschaft die Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann.
Mögliche wichtige Gründe können zum Beispiel sein:
fehlende oder mangelhafte Jahresabrechnung
keine getrennte Vermögensverwaltung
Nichtumsetzung von Beschlüssen
Verweigerung der Einsichtnahme
Eigenmächtiges Handeln
Wichtig für den Ablauf: Damit die fristlose Kündigung des Vertrags rechtlich korrekt ist, müssen auf einer Eigentümerversammlung zwei separate Beschlüsse gefasst werden:
- Die Abberufung
- Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund. Zudem müssen die konkreten Kündigungsgründe im Protokoll genau dokumentiert werden.
Bei einer wirksamen außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund endet der Verwaltervertrag sofort (fristlos) mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Verwalter.
So gelingt ein professioneller Verwalterwechsel!
Unabhängig von der Kündigungsart entscheidet am Ende vor allem die Organisation über einen erfolgreichen Übergang.
Gerade bei großen Wohnanlagen empfehlen wir:
Frühzeitig planen
Verwaltungsbeirat früh einbinden
Ein gut organisierter Beirat erleichtert den gesamten Wechselprozess.
Neue Verwaltung sorgfältig auswählen
Nicht nur der Preis sollte entscheidend sein.
Gerade große Eigentümergemeinschaften benötigen:
- klare Strukturen
- ausreichende personelle Kapazitäten
- digitale Prozesse
- Erfahrung mit komplexen Wohnanlagen
- professionelle Kommunikation
Fazit: Ein Verwalterwechsel sollte niemals überstürzt erfolgen.
Gerade in größeren Wohnanlagen sind klare Abläufe, rechtssichere Beschlüsse und eine strukturierte Übergabe entscheidend für einen reibungslosen Übergang.
Selbstverständlich unterstützen wir Eigentümergemeinschaften und Verwaltungsbeiräte bei allen Schritten — von der Prüfung der Vertragslage über die Vorbereitung der Beschlüsse bis hin zur professionellen Übernahme der Verwaltung.
Mit klarer Kommunikation, moderner Organisation und Erfahrung aus der Praxis begleiten wir Verwalterwechsel strukturiert, transparent und zuverlässig.
Sie denken über einen Verwalterwechsel nach? In einem unverbindlichen Gespräch prüfen wir gemeinsam Ihre Situation und zeigen Ihnen die Möglichkeiten für einen professionellen Wechsel zu Hoch² Immobilien auf.